‘갭투자’란 전세보증금을 활용해 매매가와의 차액(갭)을 이용해 적은 자본으로 주택을 구입해 시세차익 및 임대수익을 노리는 투자 방식입니다. 과거에는 인기가 많았지만, 2025년 발표된 ‘10·15 부동산대책’ 이후에는 진입 장벽이 크게 올라가면서 전략이 바뀌고 있습니다.
📌 주요 내용
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갭투자의 기본 메커니즘: 예컨대 매매가 5억 원, 전세보증금 4억 원일 경우 투자자는 1억 원만 투입해 진입 가능 → 집값 상승 시 시세차익 실현.
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주요 리스크: 전세가 하락 시 보증금 반환 위험, 매매가 하락 시 손실 발생, 대출·전세대출 규제 강화로 자금 조달 어려움.
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10·15 부동산대책 핵심 조치:
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규제지역 확대 및 토지거래허가구역 지정
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실거주 요건 강화
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전세대출 보유자에 대한 주택구매 제한
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고가주택 대출 한도·LTV·DSR 규제 강화
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시장 변화: 수도권 핵심 지역에서 갭투자는 사실상 불가능한 구조가 되었고, 투자 전략이 ‘실거주 겸 임대’, ‘재개발·장기보유형’으로 전환되고 있습니다.
🎯 투자자에게 주는 메시지
지금은 단순히 수익률만 보고 갭투자를 실행하기엔 위험이 커진 시점입니다. 새로운 투자 방식으로 다음과 같은 전략이 요구됩니다:
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실거주 + 임대 병행형 주택구입
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소형주택·다가구 형태로 임대수익 위주 투자
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리츠(REITs) 및 간접투자 방식으로 분산 전략
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